Выгодно ли сегодня вкладывать деньги в новостройки? | Личные финансы

Выгодно ли сегодня вкладывать деньги в новостройки?

четверг, 23 июня 2016

Строительство – это та отрасль, которая как никакая другая, зависит от общего состояния экономики, поскольку ее рентабельность напрямую зависит от покупательской способности населения и дешевого денежного ресурса. В России, к сожалению, оба эти показателя, далеки от того состояния, которое можно назвать стабильным или, по меньшей мере, подающим надежду на рост. На протяжении последних двух лет многие эксперты, специализирующиеся на тематике инвестиций в строительство, или составляющие прогнозы по рынкам недвижимости, упорно предрекают скорый рост активности на рынке недвижимости. Активность поднялась, но на рынке вторичного жилья, и то ненадолго, и не стала тем фактором, который влияет на активность в строительной индустрии, или обеспечит рост первичного рынка жилья.
Активность была проявлена тем сегментом потребителей, которые вынуждены покупать жилье, потому что не в силах дальше ждать стабилизации экономики и повышения доходов. На фоне очень высокой нужды, которая по-прежнему остается неудовлетворенной, рост спроса на недвижимость гарантирован. Однако для инвестора важны не только показатели доходности, но и сроки окупаемости инвестиций, а вот этот показатель, пока не просчитывается на ближайшие три – четыре года. Если сравнить с другими городами, то в столице как обычно покупательская активность на рынке недвижимости выше. В областных центрах России также можно говорить о чуть меньшей активности, однако если рассматривать отдельные районы, то к примеру в Рязани коммерческая недвижимость пользуется спросом на среднем уровне. По купле-продаже в Рязани более детально смотрите здесь.
Попробуем, описать те процессы, которые формируют рынок жилья, и от которых зависит успех, не обсуждая, непосредственно, саму проблему - выгодно ли сегодня вкладывать деньги в новостройки?

Почему опасно вкладывать?


Инвестиции в строительство, по суди, это покупка товара, пусть и с отложенной поставкой. Но все же недвижимость – это товар, который, купив дешево, необходимо продать дороже. Тут нет сложных механизмов движения ценных бумаг на фондовом рынке, отсутствуют элементы их хеджирования и сложные аналитические выкладки. Все достаточно примитивно и доступно для понимания любому совсем не подготовленному человеку. Именно этим и привлекает финансовые потоки, эта область инвестиций. Именно этой примитивностью она и опасна.
 Казалось бы рынок на дне, самые низкие цены. Строительство не останавливается и продолжает работу. Сдаются все новые и новые площади. Цена почти не колеблется. Надо покупать! То есть, какой принцип срабатывает? Раз на дне, то ниже уже не будет, а это значит, что  в любом случае будет рост! А значит - будет прибыль.
Если отбросить причины падения, рынка, игнорировать реальное положение и процессы, которые довольно активно развиваются, то да, именно так и надо поступать. То есть ниже уже не опустятся. А следовательно рост будет обязательно.
На самом деле тут есть два варианта развития событий.

 

  • Если дно окажется тонким льдом
  • Если ситуация частично разморозится.

 

Если дно окажется тонким льдом


Надо сказать, что этот вариант почему-то почти не рассматривается. Еще три месяца назад «независимые» эксперты старались прогнозировать ситуацию не дальше одного двух месяцев. Сейчас тон стал более уверенным, и создается впечатление, что все проблемы решены, и россиян в ближайшее время ждут высокие цены на нефть, дешевый финансовый поток из западной Европы, и светлое радостное будущее.
А ведь пока ничего не решено! Несколько абзацев, в прессе и пара предложений по телевидению, трех пусть и значительных политических деятелей, общую картину настроений никак не меняют. Нефть на некоторое время, действительно немного поднялась, но это далеко не тот уровень, который позволяет свободно вздохнуть. Сорок восемь долларов за баррель, это не сто десять. И вряд ли ее тенденции к росту устойчивы. Нет объективных причин! А это значит, что дальнейшего роста не будет, как бы нам не хотелось! Быстрей всего наоборот!
Да и с Европой, все не так, как на самом деле хотелось бы. Да, тенденции в политикуме ЕЭС в поддержку России усилились. Но насколько это эффективно, и как повлияет на решение о санкциях, говорить пока сложно. А если продлят?
Дно ли те цены на недвижимость, которые сейчас кажутся минимальными? Ведь, чтобы выгодно  сегодня вкладывать деньги в новостройки, надо быть уверенными, что цены на дне. А если вместо роста или стабильности они еще упадут. Ведь опускаться есть куда! Это себестоимость единицы площади. Пока еще, она завышена и далека от того предела, за которым начинается убыток, для строителей. 
Падение рентабельности со ста пятидесяти процентов до двадцати – пятнадцати, это еще не убыток, как нас убеждают эксперты. Это просто нормальные показатели рентабельности, без сверхприбылей, к которым привыкла отрасль. Внутренний резерв еще не трогали. Пока еще продолжает бытовать практика комиссионных и откатов, пока еще оплата работников отрасли держится на уровне полторы  - две тысячи долларов, а рентабельность вполне в рамках общепринятой на планете, и даже выше. На планете она в рамках пятнадцати, если выше,  то это уже сверх прибыли и за ними следуют санкции.
Так что дно это или нет - покажет будущее.

Если ситуация частично разморозится


Вполне допустимо, что Европа, все же частично снимет санкции. Такая вероятность тоже есть и она достаточно высока. Тогда нынешнее дно цен, вполне вероятно укрепится и начнется рост. Однако то, что снятие финансовых санкций будет не полным, все же не даст полноценного толчка. О полном снятии финансовых санкций говорить пока не приходится, и это понимают даже самые ярые оптимисты.
Это даст точек фондовому рынку. Укрепится рубль. Оживится внутренний рынок. Позитивных тенденций будет очень много во всех отраслях и экономических и социальных. Однако пока все это отразится на покупательском спросе, пройдет минимум год. Рентабельность вложений для частого инвестора может подняться до уровня двадцать процентов, а может и больше. Но недвижимость еще надо продать. То есть иметь гарантированный сбыт. На сколько стабилизируется положение в банковской сфере, на какие показатели упадут процентные ставки для ипотеки, сейчас спрогнозировать сложно. Однако то, что это произойдет, понятно всем. То есть получается, что выгодно сегодня вкладывать деньги в новостройки, если быть уверенным, что санкции снимут.