В какое строительство лучше вкладывать финансы? | Личные финансы

В какое строительство лучше вкладывать финансы?

вторник, 5 июля 2016

Вкладывать финансы – это значит инвестировать свои сбережения (капиталы) в какой-то бизнес. И тут надо сразу заметить, что строительный объект очень непредсказуемый инструмент в виде актива. Почему-то в среде частных инвесторов до сих пор удерживается мнение, что инвестиции в недвижимость - один из самых надежных типов по устойчивости и прибыльности. Утверждение это спорное и базируется скорей на неумении или незнании выделить из всех направлений инвестирования наиболее перспективные инструменты.
Инвестиционная деятельность не терпит консерватизма. Это постоянный поиск нового и мониторинг в поисках более стабильных и перспективных экономических лакун. И это как новые материалы, новый дизайн, так и поиск новых маркетинговых и экономических решений, новых рынков. В строительстве важно все: от архитектурного решения до энергоснабжения. Плюс множество важных деталей: внутренний, внешний дизайн, плитка для ванной комнаты и пр. События последних лет показывают, что и строительство и рынок недвижимости, от которого строительство и зависит, очень далеки от стабильности. А соответственно и риск таких вложений очень сложно прогнозировать, а, соответственно, и страховать инвестиции от потерь. И размышления на тему "В какое строительство лучше вкладывать финансы, по сути, ситуации не изменят. В ценах на недвижимость помимо спроса, есть очень много составляющих, которые далеко не всегда, можно подвергнуть анализу и спрогнозировать. Поскольку, это всегда результат политики и политических решений, которые далеко не всегда связаны с внутренней экономической ситуацией, или  состоянием строительной отрасли.
Вложения в строительство, все же отличается от других типов инвестирования тем, что средства вкладываются в товар - конкретные площади жилого, или нежилого фонда. И тут все определяется ценой покупки товара. Это достаточно примитивный тип инвестиций, и история его развития у нас, не так уж удалена от нас по времени.

  • История возникновения популярности инвестиций в недвижимость
  • В какое строительство лучше инвестировать.

История возникновения популярности инвестиций в недвижимость


Потребность в жилье, и его дефицит в годы Советской власти привел к резкому взлету потребления в конце девяностых годов. Даже кризис 1998 года ненадолго затормозил, рост цен на жилую площадь. Особенно это было заметно в городах с большим населением – мегаполисах. Цены на жилье очень быстро догнали средних показателей в развитых странах Европы и Америки. А в некоторых городах, таких как Москва, Санкт Петербург, догнали самые высокие показатели на планете. И это при том, что себестоимость квадратного метра новостроек, оставалась фантастически низкой. Доходность подобных вложений нередко достигала показателей в сто пятьдесят – двести процентов. Привлечение дешевого наемного труда делало это направление очень выгодным для вложений. А спрос на жилую и нежилую недвижимость обеспечивался экономической стабильностью и высокими ценами на углеводороды. Социальные программы, для населения, давали возможность улучшения жилищных условий любому работающему человеку. И спрос стабильно держался на высоких показателях, поддерживая цены на необоснованно высоких уровнях. Казалось, так будет вечно. Однако за один год все резко изменилось.
Уже нет той уверенности, что инвестировав проект в начале по максимально низкой цене, через полтора – два года, после его сдачи в эксплуатацию, ваши доходы будут покрывать инфляционные потери. Подобное положение стало причиной возникновения, всевозможных псевдо-прогнозов, и экспертных заключений, о сроках роста потребления и стабилизации ситуации. Но сроки проходят, а прогнозы не сбываются. И именно это, стало причиной такого большого роста вопросов - в какое строительство лучше вкладывать финансы?

В какое строительство лучше инвестировать


Поскольку, как уже указывалось, инвестиции подобного типа, это, по сути, покупка товара, то этим и определяется основной приоритет в подобных сделках. То есть, покупать по самым низким ценам, и покупать самый востребованный товар. Поскольку жилье именно тот тип недвижимости, который и пользуется повышенным спросом, то естественно покупать именно эту недвижимость.
А необходимость вложений по самым низким ценам, это покупка на стадии начала реализации проекта. Такой способ дает гарантию доходности инвестиций. Правда и повышает риск, растянуть срок окупаемости на неопределенное время.
И тут все зависит от того, кто застройщик, насколько стабильна его история, и высока репутация. Поддержкой, каких банков он пользуется, и в каком состоянии финансовое положение этих банков. Ведь в случае если у банков возникнут проблемы, то проблемы возникнут и у застройщика. Стройка будет двигаться медленно, а то и совсем заморозится на неопределенный срок.
Надо знать все нюансы проекта, и план развития микрорайона. От этого зависит ликвидность вашего актива – квартиры. Где находится школа и когда она построится, если ее еще нет. Как развивается инфраструктура, микрорайона – магазины, развлекательные центры, спортивные комплексы, аптеки медицинские учреждения, то есть все то, что составляет обычную атмосферу удобства и доступности к жизненно необходимым услугам. Огромное значение имеет наличие транспортных развязок,  возможность быстро добраться в любой конец города.
Можно просто купить площадь, а можно вложить в Фонд строительства. Такие фонды обычно закрытые и если инвестор опоздал сделать это вовремя - позже его просто не примут. Однако фонд, это хороший показатель ликвидности проекта. Обычно он создается после профессиональной маркетинговой проработки, и в него вкладывают капиталы солидные инвесторы. В такой компании, можно не переживать о судьбе своих сбережений. Однако и получить доступ в такой фонд, это серьезная задача, которая не каждому по плечу. Она требует хороших связей в бизнес кругах, без которых  доступ к подобным финансовым проектам невозможен.
И простая покупка квартиры, на первом этапе строительства, тоже может окупиться. Но это уже риск.

В настоящее время строительство жилья на грани рентабельности. Первичный рынок восстанавливается очень медленно. Активность на вторичном рынке, тоже не стабильна и объясняется острой необходимостью в приобретении жилплощади той прослойкой потребителей, которые ждать  больше не могут.
Очень неопределенны дальнейшие экономические перспективы в целом. Политическая ситуация находится в состоянии стагнации – удержании на старых позициях. Незначительные колебания в позициях, пока, не дают уверенных сигналов к улучшению отношений Европы и России.
А именно от этого зависит экономика и весь российский рынок потребления. В том числе и ответ - в какое строительство лучше вкладывать финансы?