Техника покупки квартиры | Личные финансы

Техника покупки квартиры

вторник, 8 ноября 2016

Риски, которые сопровождают сделку, распределяются между участниками неравномерно. Риск столкнуться с мошенником у покупателя намного выше. Тут разнообразие вариантов огромное, и аферисты, и мошенники самого различного калибра предпочитают строить свои схемы именно на продаже, а не на покупке. Это объяснимо массой факторов, и основной из них - это склонность покупателей доверять незнакомым людям. Ведь нормальный человек, встречая приветливое обращение противной стороны, принимает ее за искреннее желание продавца помочь и пойти навстречу. В такой ситуации дополнительные требования и скрупулезная проверка всей сделки, выглядит оскорбительно. Получается, что вы оскорбляете честного и приветливого человека недоверием, не имея для этого никаких оснований. На этом психологическом приеме и строятся все махинации с продажей. Такое возможно лишь в том случае, если вы решили покупать квартиру с рук. Но стоит ли так делать, разберем ниже. Варианты покупки квартиры у известного на рынке риэлтора, у компании-застройщика, или если это ипотека - самые безопасные. А при сделках с частными лицами могут быть негативные последствия.
Кроме того современная техника покупки квартиры предусматривает оптимизацию налогообложения. Это означает, что для того, чтобы не платить налог на всю стоимость жилья, обе стороны договариваются о разделении процедуры расчетов на две части. Одна часть - это формальная сумма, которая проставляется в договоре, а вторая в наличных под расписку, а иногда и под честное слово. Причем вторая часть, как правило, основная по величине и превышает формальную иногда в два раза. Вот это и становится основной целью для мошенников, которые специализируются на операциях продажи. И это, если отбросить махинации с задатком, которые очень часто не возвращаются по причине незнания покупателями элементарных правил ведения таких дел, и полного отсутствия понимания разницы между задатком и авансом.
Обвинять людей в незнании юридических тонкостей сложно. Недвижимость продается и покупается не каждый день. И даже знание законов и юридическое образование не гарантирует покупателя от обмана. Необходим опыт, который дается только длительной практикой. Поэтому техника покупки квартиры, по своей сути, основывается на полном недоверии к противной стороне. Именно это основа безопасности и правильной подготовке сделки.

Первый этап


Всё всегда начинается с осмотра и торга. Покупатель осматривает квартиру, знакомится с теми документами, которые ему передает продавец, и обе стороны договариваются о цене и сроках проведения сделки.
На что необходимо обратить внимание сразу.
Добросовестный продавец, старается заранее подготовить весь пакет документов для проведения сделки. Если у таких людей и бывает недостаток, каких-то документов, то не значительный и время на их подготовку не бывает большим. Если оказывается, что продавец, совсем не готов к продаже и ему необходимо основательно подготовиться, а он  требует задаток, это быстрей всего мошенник. Особенно если он действует по доверенности.

  • Правило №1: Вести переговоры по цене, только с непосредственным владельцем. Настоящий продавец старается все подготовить заранее. Если он не готов к сделке и требует залог, не рисковать, залог можно потерять.
  • Правило №2: Если вас всё устраивает, а залог все же необходимо давать, этот факт необходимо подтвердить распиской с условиями. Это означает, что в расписке необходимо указать, по какой причине откладывается сделка, и в какой срок эта причина будет устранена. Это делается для того, чтобы продавец не мог умышленно отказаться от сделки, оставив задаток у себя. За пять дней до окончания срока задатка, письменно (заказным письмом с извещением) известите продавца о вашей готовности провести сделку купли-продажи. Это будет основанием в суде, о признании задатка неоправданным доходом, подлежащим к возврату, в случае если он не отреагирует на ваше письмо и откажется от сделки.
  • Правило №3: Ни в коем случае не давать задаток посреднику. Даже если он является зарегистрированным риелтором. Посредник, может рассчитывать только на аванс. Мало того, аванс подлежит возврату в случае срыва сделки. В расписке указывается, что это аванс и он подлежит возврату, если сделка не будет совершена. Задаток дается только собственнику, и он является частью стоимости покупки. Аванс – дополнительные расходы на обеспечение сделки и если сделка не состоялась, значит и посредническая работа не выполнена.

Есть тип расчетов, так называемый «Фейс-пеймент», то есть плата за знакомство, когда знакомство с определенным лицом дает стратегические перспективы и увеличивает возможности соискателя. Однако в данном случае знакомство покупателя и продавца к таким категориям гонораров не относится. Посредник обязан способствовать подготовке сделки и зарабатывает только в случае заключения договора купли-продажи.

Второй этап


Вся техника покупки квартиры, заключается в правильной, профессиональной экспертизе документов. Это самая сложная часть всего процесса для не подготовленного человека. В этой части, конечно есть свои стандартные требования, которые не сложно усвоить, однако риска это не уменьшает. Поскольку профессиональные мошенники, знают это и стараются не делать грубых ошибок, при подготовке мошеннической операции.
Сами правила не столь сложны.

  1. Прежде всего, надо убедиться, что вы имеете дело именно с владельцем. А кроме того необходимо проверить все правоустанавливающие документы, на основании которых он стал собственником квартиры. Приемлемы все варианты, которые подтверждаются документально. Однако если вы выясняете, что продавец стал единоличным собственником по решению суда, этот факт может быть частью  многоуровневой мошеннической операции (подробно о ней ниже).
  2. Сделать запрос в Росреестр, по всей информации, которая содержится в реестре, о предыдущих и нынешних собственниках. В ЖЕК и БТИ, о всех лицах прописанных на данной площади, а так же о всех перестройках и изменениях планировки, техническом состоянии здания и последнем капитальном ремонте. Техническое состояние здания покажет, в каком состоянии коммуникации. Ведь новая сантехника в квартире не обезопасит вас от магистральных аварий и порывов стояка в подъезде. А новые красиво поклеенные обои, могут скрывать громадные щели и трещины.
  3. Все родственники, обладающие правонаследованием, должны написать письменное согласие, нотариально заверенное, на продажу квартиры. Документы должны иметь срок действенности позволяющий, провести сделку. В случае, если срок их действенности истекает, необходимо потребовать обновления документов. И не важно, в каком городе проживает правонаследник, документ должен быть представлен в срок. Без таких разрешений, проводить сделку нельзя.

Ни в коем случае не полагаться на генеральную доверенность по которой доверенное лицо, пытается провести всю сделку по продаже до конца. Если реальный владелец, не правомочный по состоянию здоровья, а его представляет его поверенный, то  обязательно должны быть предъявлены документы, подтверждающие неправомочность собственника и основания по которым поверенный представляет его интересы по доверенности.
Все перечисленные вопросы очень далеки по объему от того списка требований, которое сопровождает реальную сделку купли-продажи. Именно этим техника покупки квартиры отличается от других сделок между физическими лицами. Идеальная сделка бывает, но очень редко.  Любая недвижимость всегда обрастает подробностями и каждая сделка уникальна, по своему ходу к завершению.

Третий этап


Конец, всему делу венец! Тут ведь тоже кроются опасности, правильно устранить, которые тоже надо уметь. Как уже упоминалось выше, все сделки проводятся по серой схеме. Часть денег из договорной стоимости квартиры, оформляется официально по договору, а часть передается наличными. Причины такого поведения понятны и осуждать их, наверно излишне. Однако если официальная часть расчета, находится под контролем государственных органов, и по завершении сделки может взиматься с любой из сторон, то «серая», как правило, остается вне правового поля. И тут тоже есть свои правила.
1.    Передавая деньги продавцу, обязательно потребуете расписку. Сама процедура передачи должна происходить в присутствии двух, а лучше трех свидетелей, которые в случае необходимости подтвердят это в суде. В расписке обязательно должно быть указано, за что продавец поучил деньги. Можно даже вписать номер договора купли-продажи. Любые его возражения будут свидетельствовать о его недобросовестных намерениях. Ведь расписка потребуется только в случае судебного рассмотрения. Ее публикация в других случаях не нужна.
2.    Техника покупки квартиры знаменательна тем, что переход права собственности недвижимости от продавца к покупателю завершается в момент регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Само подписание договора условие необходимое, но не достаточное. Поэтому проводить расчет после подписания договора не разумно. С другой стороны будет возражать покупатель, ведь если рассчитываться после регистрации в Росреестре, то рискует он.
Для этого используют банковскую ячейку. Покупатель депонирует в ячейку необходимую для полного расчета сумму в присутствии продавца. Доступ к ячейке у обеих сторон. Но служащие банка допустят их к ячейке только случае предъявления определенных документов, и только вместе. Порознь доступ закрыт.
Служащие банка, великолепно осведомлены о тонкостях таких операций и могут проконсультировать стороны о безопасном проведении расчетов. Обычно это договор купли-продажи с отметкой регистрации в Росреестре и выписка из государственного кадастра недвижимости.
Вся техника покупки квартиры, требует от покупателя максимальной внимательности. Но все же самым разумным выходом из ситуации, является использование юридического сопровождения профессионального юриста. Поскольку дальнейший пример покажет, что даже полное соблюдение всех тонкостей не гарантирует вас от неприятностей.

Пример


Эта мошенническая схема, разработана сравнительно недавно. Она готовится заранее и на ее подготовку уходят месяцы. В этом случае даже совершенное знание техники покупки квартиры не снимает риска обмана.
Мошенники не хуже юристов знают, насколько важна техника покупки квартиры, и поэтому все построено именно на точном ее соблюдении, с небольшим нюансом.
Семья из нескольких человек покупает квартиру, или несколько квартир в различных районах города. По-истечение некоторого времени, глава семьи подает иск в суд на признание его единоличным обладателем одной из них. Члены семьи не возражают, и суд принимает решение в его пользу. Новоиспеченный «хозяин», внезапно «теряет» паспорт. По прошествии установленного срока ему выдается новый документ, но в нем уже нет отметки о браке и членах семьи
Квартира выставляется на продажу.
Все документы подготовлены заранее, даже сопровождение профессионального риелтора не выявит нарушений, или не соответствий. Очень часто именно через риелторские конторы и проводятся такие операции. Сделка окончена, расчет произведен по всем правилам и покупатель вселяется в новую квартиру.
Но тут появляются члены «семьи» и через суд требуют признать сделку недействительной. Сделка аннулируется, новоселов выселяют. Горе продавец, обещает выплатить официальную часть полученных денег. Неофициальную - он просто не признает. В лучшем случае, формальная часть возвращается сразу. Но, как правило, продавец заявляет, что денег у него уже нет, однако он может выплатить всю сумму постепенно из заработной платы. Для суда это аргумент. Покупатель начинает получать 30% ежемесячно от минимальной зарплаты, и то не регулярно с большими перерывами, но изменить, что-либо не в силах. Все законно.
Вывод - техника покупки квартиры, даже если она совершенно освоена в теории, никак не поможет, если вы попали на опытного афериста.