Личные финансы По итогам, которые подвел Росреестр, первое полугодие 2016 года показало рекордные результаты роста продаж жилья в Москве. По сравнению с результатами прошлого года на первое июля показатели увеличились на 10,8%. Однако это не добавляет оптимизма Россиянам, поскольку в основном это показатели вторичного рынка, то есть москвичи и приезжие покупают готовое жилье, игнорируя новостройки. А зря. Среди новостроек есть очень даже достойные варианты. Для упрощения процедуры подбора создана база продажи квартир в москве. Здесь подбор легко вести по цене, площади и другим характеристиками. Кстати здесь же отдельно представлено и вторичное жилье.
Нужно также сказать, что в последний месяц наряду с ростом объема продаж наблюдается падение конечных цен для заключения сделок. А это уже имеет свои объективные причины, которые одним летним периодом отпусков объяснить сложно.
- Вторичный рынок
- Первичный рынок
- Конкуренция на рынке ипотеки.
- Мошенничество.
Вторичный рынок
Общий рост активности, который наблюдается на протяжении не полных пяти месяцев с середины февраля, в июне достиг максимума. Одновременно с этим в это же время 83% от всего объема продаж – это сделки с дисконтом. То есть рынок показывает тенденции формирования тренда на падение цен.
В экспертной среде мнения расходятся. Основная масса объясняют такие тенденции летним периодом и отпусками, во время которых всегда наблюдался спад рынка. Однако спад потребительской активности не сопровождался столь значимым падением цен. Снижались показатели объёмов продаж и небольшое снижение цены на 10 – 15%. Восемьдесят три процента за один месяц, это за пределами предложенных, сложившихся факторов летнего периода.
Обзор жилья в Москве и Подмосковье, еще за май показывал стабильный рост спроса и прогнозировался его пик (если судить по заявкам) на середину июля. А уже в июне, вопреки ожиданиям, замедление роста продаж и тенденции к снижению цен.
Что могло так повлиять на рынок? Уже в конце мая, все ведущие политические эксперты мира, заговорили о продлении Санкций Западной Европы против Российской Федерации. Прогнозы наших аналитиков слегка расходились с их мнением, но как показывает практика, им уже мало верят. К началу июня, стало понятно, что западное экспертное сообщество право, и деваться от реальной угрозы продления санкций некуда. С этого момента и начинается падение спроса и цен.
Потребитель не уверен в своей финансовой состоятельности и сохранении рабочего места. А кроме того, появилось понимание того, что дно цен может оказаться тонким льдом, и цены на вторичном рынке могут не только «стоять», но еще и падать, что, к стати, не далеко от истины.
Однако показатели снижаются не по всем сегментам жилищного фонда. Например, элитное жилье продолжает стабильно держать первенство и по росту продаж и по росту цен. Правда, в общем объеме проданного жилья, процент таких квартир не высок - до 7%. То есть, если обзор жилья в Москве и Подмосковье разделить по сегментам и, отбросив массовый спрос на бюджетное жилье, судить по активности элитного то благосостояние россиян растет и кризис пошел стране на пользу. А если принять во внимание тот факт, что такие квартиры покупаются исключительно по предоплате (в других сегментах этот показатель катастрофически падает), то страну ждут большие свершения и резкое улучшение благосостояния.
Первичный рынок
В этом сегменте пока роста не наблюдается. Вялая активность связана с теми же показателями, что и на рынке вторичного жилья. Но если вторичный рынок показывает активность за счет тех потребителей, которые уже имели средства для покупки, и просто ждали наиболее удобный момент ценовых показателей, то первичный рынок это индикатор общей потребительской активности населения. И тут пока застой продолжается. Если принять во внимание, некоторое потепление в отношениях Москвы и Анкары, что в ближайшее время, могут вернуться турецкие строительные компании, на российский рынок. Это может способствовать его оживлению за счет улучшения качественных показателей новостроек и возможного снижения их себестоимости. Однако это возможно! А пока основное внимание потребителей направлено на готовое жилье и землю в Подмосковье.
Главные приоритеты выбора
К сожалению, тут выбор достаточно ограничен. В основном это земля под застройку, или готовый коттедж с приусадебным участком. Все наиболее престижные и выгодные места давно раскуплены, еще в конце девяностых и застроены престижными поселками, где даже в настоящее время кризиса цена за сотку зашкаливает за миллион рублей. Остаются те подмосковные не угодья, которые можно отнести к вторичным по престижности районам. Хотя, все в этом мире относительно и все зависит от того, кто на этих вторичных землях поселится.
Тут наблюдается повышенный спрос на готовое жилье. Подобное явление скорей связано с его катастрофической нехваткой, чем с объективными тенденциями рынка. Девелоперы, в настоящий момент, не рискуют связываться с загородными проектами, поскольку понимают, что нынешний спрос на элитное жилье, скорей связан с длительным ожиданием стабилизации цен, чем с объективными тенденциями роста спроса. Причины те же, что и с готовым жильем в черте города.
Поэтому, те редкие предложения от частных инвесторов, которые имеют место быть, пользуются ажиотированным спросом. Эксперты считают такое явление временным, а спрос конечным.
Зато спрос на земельные участки под застройку, в Подмосковье стабильно держатся на высоких показателях и с начала года постоянно растет. Активность в сегменте обеспечивают частные инвесторы, которые вкладывают свои сбережения в надежде на быструю и эффективную отдачу. Частное строительство пока не активно. И это можно связать с нехваткой наличных средств. Застройка частным инвестором обходится на много дороже, чем тогда, когда это делается в масштабном проекте, где исходные цены на материалы на пятьдесят – сорок процентов дешевле. Единицы, решившиеся на подобный поступок, и определяют нынешнее предложение, которого явно не хватает.
По степени готовности жилья рынок Подмосковья можно разделить следующим образом.
Готовые постройки – 70% , причем в основном, это вторичный рынок.
Участки без подряда – 20%.
Коробки с крышей – 10%
Причем спрос на недостроенные коробки растет, хотя и медленно.
Цены не землю колеблются в пределах 40 – 70 тысяч за сотку. Есть предложения и с более высокими ценами, но это в тех поселках, которые уже приобрели свой имиджевый статус. В основном это участки площадью от 40 соток до 2 гектар и все зависит от местоположения, природного ландшафта, удаленности от оживленных транспортных развязок, и перспектив развития инфраструктурных инженерных сооружений.
Те девелоперы, которые рискнули в кризисной ситуации все же заняться проектными застройками, подтверждают высокий спрос на загородное жилье. Обзор жилья в Москве и Подмосковье, если судить по результатам продаж показывает, что средняя цена на усадьбу площадью пятьдесят соток, и домом 450 м2 - 55 – 60 миллионов рублей. Конечно это не те цены, которые имели место в докризисном Подмосковье, но все равно достаточно высокие для нынешней ситуации.
Конкуренция на рынке ипотеки
Доля государственных банков, которые в значительной степени преобладали на финансовом рынке ипотеки, снизилась с 70% до 60% по результатам мая этого года. Однако такие показатели, которые дает обзор жилья в Москве и Подмосковье. В регионах все остается по-прежнему. По показателям ипотечной активности лидируют крупные города Европейской части России и те регионы, экономика которых зависит от эксплуатации месторождений полезных ископаемых, а если точнее углеводородов.
Активность коммерческих банков в Москве, объясняется общей потребительской активностью москвичей на жилищном рынке. В такой ситуации, вполне объяснима политика снижения формальных требований к соискателям, что незамедлительно привлекло часть покупателей в сектор коммерческих финансовых учреждений. Такое положение далеко не однородно по регионам, и есть области, где ипотека, почти не востребована. Там соотношение сохраняется на том же уровне, а чаще всего государственный банковский сектор полностью преобладает на этом рынке услуг.
Обзор жилья в Москве и Подмосковье и активность ипотечного рынка показывает его рост на 47% по сравнению с периодом 2015 года. Средняя ставка по ипотеке на данный момент составляет 12, 99%. Эта цифра с учетом предложений коммерческих банков. Значительный рост спроса на ипотеку обеспечивался ростом спроса на вторичном рынке.
Мошенничество
Любая активность на рынке жилья, приводит к активации мошенников, которые стараются использовать рост спроса в свою пользу. Уже давно эта сфера криминального мира, представляет собой организованные и хорошо подготовленные группы, в которых каждый член имеет свои определенные функции, и работает на общее «дело».
На равнее со старыми известными схемами появляются новые еще не известные и именно этим они опасны. Так в последнее время появился так называемый «семейный подряд».
Схема сложная и многослойная, но именно этим она и опасна.
Ядро всего процесса в подготовительном периоде махинации.
Семья раздельно покупает несколько квартир в различных районах города. Затем муж или жена подает в суд на своего супруга о признании его права на половину имущества. Супруг, естественно не возражает и суд принимает решение в пользу истца. Затем владелец квартиры, вдруг «теряет» паспорт. Ну а после получения нового документа в нем отсутствует отметка о супружестве.
Решение суда естественно не показывается в Госреестре и вся махинация с судом остается за пределами регистрационных органов.
Дальше наверно все понятно. Квартира продается, и после ее полного оформления и расчета появляется супруг с паспортом и предъявляет свое право на имущество. По суду сделка расторгается. В суде информации о предшествующих событиях нет, поскольку дело рассматривается в другом районе. Вся афера проходит без сучка и задоринки.
Правовая часть мошенничества на столько тонко продумана и подготовлена, что последующие обращения в суд не приносят никакого результата. И квартира и деньги потеряны навсегда.
Подобная информация не совсем соотносится с темой - обзор жилья в Москве и Подмосковье, однако для тех, кто интересуется темой не из простого любопытства и имеет намерение купить жилье, очень поучительна и полезна.
Поэтому любые попытки провести сделку покупки квартиры самостоятельно очень рискованны. И даже риелтор будет не в состоянии выявить подобное мошенничество. Тут нужен опытный юрист, который знает схемы, и имеет опыт в способах выявления мошенников.
