Обзор жилья в Москве и Подмосковье | Личные финансы

Обзор жилья в Москве и Подмосковье

вторник, 12 июля 2016

По итогам, которые подвел Росреестр, первое полугодие 2016 года показало рекордные результаты роста продаж жилья в Москве. По сравнению с результатами прошлого года на первое июля показатели увеличились на 10,8%. Однако это не добавляет оптимизма Россиянам, поскольку в основном это показатели вторичного рынка, то есть москвичи и приезжие покупают готовое жилье, игнорируя новостройки. А зря. Среди новостроек есть очень даже достойные варианты. Для упрощения процедуры подбора создана база продажи квартир в москве. Здесь подбор легко вести по цене, площади и другим характеристиками. Кстати здесь же отдельно представлено и вторичное жилье.

Нужно также сказать, что в последний месяц наряду с ростом объема продаж наблюдается падение конечных цен для заключения сделок. А это уже имеет свои объективные причины, которые одним летним периодом отпусков объяснить сложно.

  1. Вторичный рынок
  2. Первичный рынок
  3. Конкуренция на рынке ипотеки.
  4. Мошенничество.

 

Вторичный рынок


Общий рост активности, который наблюдается на протяжении не полных пяти месяцев с середины февраля, в июне достиг максимума. Одновременно с этим в это же время 83% от всего объема продаж – это сделки с дисконтом. То есть рынок показывает тенденции формирования тренда на падение цен.
В экспертной среде мнения расходятся. Основная масса объясняют такие тенденции летним периодом и отпусками, во время которых всегда наблюдался спад рынка. Однако спад потребительской активности не сопровождался столь значимым падением цен. Снижались показатели объёмов продаж и небольшое снижение цены на 10 – 15%. Восемьдесят три процента за один месяц, это за пределами предложенных, сложившихся факторов летнего периода.
Обзор жилья в Москве и Подмосковье, еще за май показывал стабильный рост спроса и прогнозировался его пик (если судить по заявкам) на середину июля.  А уже в июне, вопреки ожиданиям,  замедление роста продаж и тенденции к снижению цен.
Что могло так повлиять на рынок? Уже в конце мая, все ведущие политические эксперты мира, заговорили о продлении Санкций Западной Европы против Российской Федерации. Прогнозы наших аналитиков слегка расходились с их мнением, но как показывает практика, им уже мало верят. К началу июня, стало понятно, что западное экспертное сообщество право, и деваться от реальной угрозы продления санкций некуда. С этого момента и начинается падение спроса и цен.
Потребитель не уверен в своей финансовой состоятельности и сохранении рабочего места. А кроме того, появилось понимание того, что  дно цен может оказаться тонким льдом, и цены на вторичном рынке могут не только «стоять», но еще и падать, что, к стати, не далеко от истины.
Однако показатели снижаются не по всем сегментам жилищного фонда. Например, элитное жилье продолжает стабильно держать первенство и по росту продаж и по росту цен. Правда, в общем объеме проданного жилья, процент таких квартир не высок - до 7%.  То есть, если  обзор жилья в Москве и Подмосковье разделить по сегментам и, отбросив массовый спрос на  бюджетное жилье, судить по активности элитного то благосостояние россиян растет и кризис пошел стране на пользу. А если принять во внимание тот факт, что такие квартиры покупаются исключительно по предоплате (в других сегментах этот показатель катастрофически падает), то страну ждут большие свершения и резкое улучшение благосостояния.

Первичный рынок


В этом сегменте пока роста не наблюдается. Вялая активность связана с теми же показателями, что и на рынке вторичного жилья. Но если вторичный рынок показывает активность за счет тех потребителей, которые уже имели средства для покупки, и просто ждали наиболее удобный момент ценовых показателей, то первичный рынок это индикатор общей потребительской активности населения. И тут пока застой продолжается. Если принять во внимание, некоторое потепление в отношениях Москвы и Анкары, что в ближайшее время, могут вернуться турецкие строительные компании, на российский рынок. Это может способствовать  его оживлению за счет улучшения качественных показателей новостроек и возможного снижения их себестоимости. Однако это возможно! А пока основное внимание потребителей направлено на готовое жилье и землю в Подмосковье.
Главные приоритеты выбора
К сожалению, тут выбор достаточно ограничен. В основном это земля под застройку, или готовый коттедж с приусадебным участком. Все наиболее престижные и выгодные места давно раскуплены, еще в конце девяностых и застроены престижными поселками, где даже в настоящее время кризиса цена за сотку зашкаливает за миллион рублей. Остаются те подмосковные не угодья, которые можно отнести к вторичным по престижности районам. Хотя,  все в этом мире относительно и все зависит от того, кто на этих вторичных землях поселится.
Тут наблюдается повышенный спрос на готовое жилье. Подобное явление скорей связано с его катастрофической нехваткой, чем с объективными тенденциями рынка. Девелоперы, в настоящий момент,  не рискуют связываться с загородными проектами, поскольку понимают, что нынешний спрос на элитное жилье, скорей связан с длительным ожиданием стабилизации цен, чем с объективными тенденциями роста спроса. Причины те же, что и с готовым жильем в черте города.
Поэтому, те редкие предложения от частных инвесторов, которые имеют место быть, пользуются ажиотированным спросом. Эксперты считают такое явление временным, а спрос конечным.
Зато спрос на земельные участки под застройку, в Подмосковье стабильно держатся на высоких показателях и с начала года постоянно растет. Активность в сегменте обеспечивают частные инвесторы, которые вкладывают свои сбережения в надежде на быструю и эффективную отдачу. Частное строительство пока не активно. И это можно связать с нехваткой наличных средств.  Застройка частным инвестором обходится на много дороже, чем тогда, когда это делается в масштабном проекте, где исходные цены на материалы на пятьдесят – сорок процентов дешевле. Единицы, решившиеся на подобный поступок, и определяют нынешнее предложение, которого явно не хватает.
По степени готовности жилья рынок Подмосковья можно разделить следующим образом.
Готовые постройки – 70% , причем в основном, это вторичный рынок.
Участки без подряда – 20%.
Коробки с крышей – 10%
Причем спрос на недостроенные коробки растет, хотя и медленно.
Цены не землю колеблются в пределах 40 – 70 тысяч за сотку. Есть предложения и с более высокими  ценами, но это в тех поселках, которые уже приобрели свой имиджевый статус. В основном это участки площадью от 40 соток до 2 гектар и все зависит от местоположения, природного ландшафта, удаленности от оживленных транспортных развязок, и перспектив развития инфраструктурных инженерных сооружений.
Те девелоперы, которые рискнули в кризисной ситуации все же заняться проектными застройками, подтверждают высокий спрос на загородное жилье. Обзор жилья в Москве и Подмосковье, если судить по результатам продаж показывает, что средняя цена на усадьбу площадью пятьдесят соток, и домом 450 м2  - 55 – 60 миллионов рублей. Конечно это не те цены, которые имели место в докризисном Подмосковье, но все равно достаточно высокие для нынешней ситуации.

Конкуренция на рынке ипотеки


Доля государственных банков, которые в значительной степени преобладали на финансовом рынке ипотеки, снизилась с 70% до 60% по результатам мая этого года. Однако такие показатели, которые дает обзор жилья в Москве и Подмосковье. В регионах все остается по-прежнему. По показателям ипотечной активности лидируют крупные города Европейской части России и те регионы, экономика которых зависит от эксплуатации месторождений полезных ископаемых, а если точнее углеводородов.
Активность коммерческих банков в Москве, объясняется общей потребительской активностью москвичей на жилищном рынке. В такой ситуации, вполне объяснима политика снижения формальных требований к соискателям, что незамедлительно привлекло часть покупателей в сектор коммерческих финансовых учреждений. Такое положение далеко не однородно по регионам, и есть области, где ипотека, почти не востребована. Там соотношение сохраняется на том же уровне, а чаще всего государственный банковский сектор полностью преобладает на этом рынке услуг.
Обзор жилья в Москве и Подмосковье и активность ипотечного рынка показывает его рост на 47% по сравнению с периодом 2015 года. Средняя ставка по ипотеке на данный момент составляет 12, 99%. Эта цифра с учетом предложений коммерческих банков. Значительный рост спроса на ипотеку обеспечивался ростом спроса на вторичном рынке.

Мошенничество


Любая активность на рынке жилья, приводит к активации мошенников, которые стараются использовать рост спроса в свою пользу. Уже давно эта сфера криминального мира, представляет собой организованные и хорошо подготовленные группы, в которых каждый член имеет свои определенные функции, и работает на общее «дело».
На равнее со старыми известными схемами появляются новые еще не известные и именно этим они опасны. Так в последнее время появился так называемый «семейный подряд».
Схема сложная и многослойная, но именно этим она и опасна.
Ядро всего процесса в подготовительном периоде махинации.
Семья раздельно покупает несколько квартир в различных районах города. Затем муж или жена подает  в суд на своего супруга о признании его права на половину имущества. Супруг, естественно не возражает и суд принимает решение в пользу истца. Затем владелец квартиры, вдруг «теряет» паспорт. Ну а после получения нового документа в нем отсутствует отметка о супружестве.
Решение суда естественно не показывается в Госреестре и вся махинация с судом остается за пределами регистрационных органов.
Дальше наверно все понятно. Квартира продается, и после ее полного оформления и расчета появляется супруг с паспортом и предъявляет свое право на имущество. По суду сделка расторгается. В суде информации о предшествующих событиях нет, поскольку дело рассматривается в другом районе. Вся афера проходит без сучка и задоринки.
Правовая часть мошенничества на столько тонко продумана и подготовлена, что последующие обращения в суд не приносят никакого результата. И квартира и деньги потеряны навсегда.

Подобная информация не совсем соотносится с темой - обзор жилья в Москве и Подмосковье, однако для тех, кто интересуется темой не из простого любопытства и имеет намерение купить жилье, очень поучительна и полезна.
Поэтому любые попытки провести сделку покупки квартиры самостоятельно очень рискованны. И даже риелтор будет не в состоянии выявить подобное мошенничество. Тут нужен опытный юрист, который знает схемы, и имеет опыт в способах выявления мошенников.