На что нужно обратить внимание при оформлении документации на свою новую квартиру? | Личные финансы

На что нужно обратить внимание при оформлении документации на свою новую квартиру?

пятница, 28 апреля 2017

Внимание надо обращать на все, а не только на документацию. В таком деле, как покупка квартиры, второстепенных вопросов нет. Важно все: от личности, которая ведет переговоры и представляет себя продавцом или представителем продавца, до самой последней бумажки. Правда все зависит от того, как и у кого вы покупаете квартиру, ведь не всегда жилье покупается у частного физического лица. Это может быть застройщик, который предлагает квартиру в новом районе и тут вариантов подлога и мошенничества достаточно. Или жилищно-строительный кооператив, где подвохов ничуть не меньше. В общем, вариантов очень много и подробно описать все невозможно. Есть такая услуга как приемка квартиры в новостройке. Суть услуги состоит в том, что специалисты проверяют соответствие объекта, сдаваемого в эксплуатацию, нормам и СНиПам. Это обезопасит от возможных неприятностей. Ведь чтобы не стать пострадавшим в результате обмана или подлога, собственного опыта не хватит. Не каждый день человек, покупает новую квартиру, и это вполне понятно и логично. Этим часто и успешно пользуются не добросовестные продавцы и застройщики. Последние, кстати не всегда виноваты в невыполнении своих обязательств. Однако человеку, вложившему свои кровные сбережения от этого не легче. Поэтому, в таких случаях, надо пользоваться услугами профессиональных юридических компаний, они точно знают, на что нужно обратить внимание при оформлении документации на свою новую квартиру. И, желательно, известных и солидных. Не забывайте, что поговорка: «Жадный платит дважды», - как нельзя лучше подходит к подобной ситуации. Лучше заплатить солидный гонорар толковому и опытному юристу и спокойно спать по ночам, чем пытаться самостоятельно разобраться в юридических нюансах таких сделок, не имея ни каких гарантий собственной безопасности. Конечно, есть варианты обезопасить себя от подобных неприятностей и сразу при приемке квартиры зафиксировать все дефекты. Все объекты постройки должны отвечать правилам, установленным нормативно-правовой базой. Случается, что квартира принимается с некоторыми недоделками и тогда за покупателем остается право требовать у застройщика устранить дефекты. Но основой для таких требований является документ, который зафиксировал все дефекты застройщика. Именно такой документ и выдается при приемке. Цена такой услуги сравнительно невелика - в Санкт-Петербурге независимо от площади квартиры она обойдется в 1500 рублей.

  • Покупка у застройщика.
  • Покупка с рук.

 

Покупка у застройщика


В настоящий момент, советовать покупать квартиру таким способом, это значит обманывать читателя. В данный момент делать этого ни в коем случае нельзя. В условиях падения рубля и нестабильной экономики, попытки вложить средства в новострой, могут закончиться трагически, или в лучшем случае затянутся на десятилетие.
Однако тонкости надо знать, ведь кризис не вечен, и обязательно закончится.

  • Знакомство с застройщиком
  • Проект.
  • Договор

Знакомство с застройщиком


Приняв решение купить квартиру в новостройке надо определить, кто ведет строительство, кто генеральный заказчик, а кто генеральный подрядчик. На кого выписана лицензия на право застройки и есть ли оно. Информация о решении об отводе земли, есть в местных органах государственного управления, и там можно получить полную информацию о том, кто несет полную юридическую ответственность за строительство и сдачу нового жилья. На основании полученной информации, вы можете легко установить правомочия тех, кто ведет работу по продаже будущего жилья. У них должны быть документы, подтверждающие их право на подобную деятельность. Если же вы установили, что право на застройку получала компания «Х», а продажей квартир, занимается компания «Y», но она ничем не подтверждает свои полномочия от «Х», а представляется от третьей, пусть и имеющей отношение к строительству компании, то риск такой затеи не просчитывается. Все документы, должны быть в порядке и логическая цепочка ответственности замкнута.
Надо обязательно проверить все уставные документы, посмотреть сайт компании, отзывы людей о ее работе, сроки лицензии, а если это публичное акционерное общество, то отчеты и ее финансовое состояние.
Люди ведущие переговоры по продаже, должны представиться и предъявить документы удостоверяющие их право на ведение такой деятельности.

Проект


Проектная документация, требует очень серьезного и неспешного изучения. По этому солидные компании, всегда предлагают, эти документы взять с собой, что бы потенциальный клиент мог не спеша дома, все изучить составить полное представление о предмете покупки. Если же этого нет, и вам просто показывают документы, обещая предоставить их в ходе оформления договора, то это звонок, который должен насторожить покупателя. Проектная документация, должна иметь все разрешительные печати, подписи и утверждена на уровне государственных органов, дающих разрешение на застройку, в противном случае, это может быть, что угодно, но ни какого отношения к реальному строительству не имеющее.

 

Договор


Этот документ требует особого внимания. Если вы все проверили, и вас все устроило, то следующий этап, это договор. Его, как и проектную документацию, надо изучать внимательно и не спеша. Надо сказать, что договора подобного типа, довольно не простые документы, которые содержат, массу юридических тонкостей. Этот документ продукт работы, профессиональных юристов, и неопытный человек не найдет в таком документе ту «мину», которая заложена. Документ брать надо, но изучать его самостоятельно дело бесполезное, если профессиональных навыков нет.
Есть те нюансы, которые доступны, пониманию любого, даже не опытного, человека. На что нужно обратить внимание при оформлении документации на свою новую квартиру?
Самый лучший вариант договора, если за квартиру необходимо заплатить сразу всю сумму. И это явно против бытующего представления, про удобство строительства в рассрочку. Как правило, такие договора регистрируются в государственных органах и соответствуют федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Договор предусматривает передачу жилья под ключ покупателю, а интересы долевого участника защищены законом.
В случае, любого варианта предлагающего поэтапные выплаты, или покупка паев в жилищных кооперативах, требуют дополнительной проверки правовой защищенности интересов покупателя. Особенно кооперативы.
Но как уже было указано выше, подобный способ покупки жилья в условиях кризиса, очень рискован. И если есть средства, которые позволяют выплатить всю сумму сразу, намного надежней купить готовую к эксплуатации площадь.

Покупка с рук


В таком способе покупки недвижимости, тоже есть свои опасности. Однако первичную подготовку сделки можно провести самостоятельно. Правда, до определенного момента. Потому, что самостоятельно конечно можно обратить внимание при оформлении документации на свою новую квартиру, на некоторые детали, однако полную ревизию может провести, только специалист.
Любая сделка начинается с того, что покупатель знакомится с квартирой, и с продавцом. Купить или не купить каждый решает на основании своих симпатий или антипатий, которые сформировались после осмотра жилья. Однако этого совсем не достаточно, чтобы купить, понравившуюся, квартиру. Прежде всего потому, что совсем не понятно, кто продает ее, имеет он на это право, и какими документами оно подтверждается.
Очень важно понимать, что бытующее мнение о том. что нотариус, представляет обе стороны, участницы сделки не совсем верно. Так должно быть согласно с законом. Однако, по сути, на самом деле, он не представляет ни кого. Он просто оформляет сделку, так сказать легализует ее, и очень много мошеннических операций поводится, как раз с участием нотариусов.
Поэтому знание того, на что нужно обратить внимание при оформлении документации на свою новую квартиру, какие документы надо проверять и где может быть подвох, просто необходимы.
•    Документы удостоверяющие продавца
•    Документы на  право отчуждения.
Документы удостоверяющие продавца.
Конечно же это паспорт. Но не только данные фамилии имя отчества и фотография, в обязательном порядке запись про семью и прописку. Надо точно знать, что кроме хозяина больше никто не претендует на собственность квартиры. А если таковые сеть, то необходимо запросить документы, всех претендентов на собственность и  заверенные нотариально согласия, на продажу квартиры. Не обязательно встречаться со всеми, однако паспорта в момент предоставления согласий обязательно, что бы вы могли удостовериться в том, что они подписаны именно теми людьми, которые указаны. В случае если подпись не совпадает, надо лично посетить подписанта, и убедится, что это именно он подписал. Просто подпись изменилась, что иногда случается. Потребовать домовую книгу и удостовериться, что больше лиц претендующих на собственность нет.
Документы на право отчуждения
До оформления сделки у нотариуса, надо проверить готовность всего пакета документов.  Нотариусу потребуются:
•    Паспорта покупателя и продавца.
•    Паспорта всех собственников недвижимости, и их оформленное согласия на продажу.
•    Домовая книга
•    Свидетельство о государственной регистрации собственности на квартиру.
•    Документ, подтверждающий право продавца на квартиру.
(Это документ может быть. В виде договора купли-продажи, дарения, вступления в наследство(
•    Кадастровый паспорт на недвижимость.
•    Технический паспорт.
•    Выписка ЕДРП на имущество.
•    Справки об отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
•    Копия лицевого счета.
•    Справка из налоговой инспекции.
(В том случае, если права собственности были получены в результате вступления в наследство, в том, что пошлина оплачена)

Для того, чтобы подготовка сделки перешла в режим подготовки к подписанию договора у нотариуса. Покупателю необходимы  свидетельство регистрации, технический паспорт и право на собственность. Все остальное продавец обязан подготовить к моменту, когда вы будете подписывать договор. Именно эти документы, после предварительной проверки всех собственников и получения согласий на продажу, подтверждают добросовестность продавца.

Несмотря на кажущуюся простоту, подобной сделки, и массы информации по правилам покупки недвижимости, обманутых покупателей меньше не становится. Это говорит о том что знание того, на что нужно обратить внимание при оформлении документации на свою новую квартиру, без реального профессионального опыта, ни чего не дает. Мошенники пользуются естественным и нормальным качеством человеческой натуры, быть вежливым и стараться не оскорбить человека недоверием. Обходительность и вежливость не подтверждают честность намерений. Это всего лишь внешняя атрибутика, общепринятого общения.
Очень важно понимать,  что самое высокое доверие возникает в абсолютно прозрачной и понятной обеим сторонам ситуации. И если продавец, старается отложить решение какого либо вопроса, или оттягивает момент предоставления какого либо документа, это должно насторожить покупателя.
А лучше всего пользоваться услугами профессионалов.