Что такое залоговый депозит? | Личные финансы

Что такое залоговый депозит?

четверг, 27 октября 2016

Часто залоговый депозит путают с задатком. В практике оба варианта и залог, и задаток часто применяются одновременно. Поскольку назначение обеих взносов имеет разные цели, хотя и схожи по срокам внесения, или оплаты. В обоих случаях они являются своеобразной гарантией выполнения своих обязательств, покупателем или арендатором. Это не тот залог, когда вы обязаны заложить некоторую ценность, скажем, часы ulysse nardin оригинал, чтобы получить определенную сумму денег. Во-первых, речь идет о куда больших финансовых объемах, во-вторых, есть определенная разность в понятиях залог и залоговый депозит.
Понятие, что такое залоговый депозит, появилось с того момента, как банки начали предоставлять услугу по депозитам с условиями и открыли банковские ячейки для массового доступа населению. В чем основное отличие депозита с условиями от обычного?

 

Банковский депозит с условиями


Это вид депонирования ценностей, или денег давно применяется во всем мире. У нас они были в перечне банковских услуг изначально, просто население узнало про возможности использования этой услуги, в разного рода сделках, совсем недавно. На основе положения условного депозита и строится депозит залоговый.

 

В чем его суть?


Проще всего привести наглядный пример на условной сделке
Два человека заключают сделку по купле-продаже какого-то товара. Передача товара от продавца покупателю стребует сложной процедуры и длительной подготовки. При этом продавец несет некоторые расходы, связанные с подготовкой сделки и хочет иметь гарантии, что покупатель способен оплатить товар. Покупатель не хочет нести расходы с покрытием затрат на подготовку, и не хочет рисковать деньгами до окончания сделки и передачи товара в его собственность. Возникает конфликт интересов, при котором необходим нейтральный участник, который может гарантировать, что покупатель заплатит деньги только в случае ее положительного завершения. Продавец же получает гарантию того, что покупатель платежеспособен и владеет необходимой суммой.
В качестве третьего лица и привлекается банк. Покупатель и Продавец, открывают счет, или депонируют ячейку в банке, куда Покупатель кладет необходимую для проведения сделки сумму. Доступ к ячейке имеют оба участника, но воспользоваться этим могут только в том случае, если они предъявят определенные документы, подтверждающие положительное завершение сделки. Если же по окончанию срока депозита документы не предъявляются, покупатель забирает свою залоговую сумму назад. Если сделка завершается положительно, то продавец предъявляет соответствующие документы и забирает деньги.
Подобные схемы, очень распространены в  мире. Там давно никто не полагается на честное слово. Честность - честностью, порядочность - порядочностью, а при такой схеме оба эти качества гарантированы.
В мире такие операции очень распространены, а система называется - Эскроу. Эскроу счет можно открыть удаленно в электронном виде и проводить сделки в любой точке планеты. Правда для этого надо иметь валюту и счет за границей. В наших банках приняли эту систему с некоторыми дополнениями и изменениями, но в основном она сохранена.
Система позволяет проводить массу операция и не только в сделках купли-продажи.

Какое применение получили у нас такие счета и ячейки


 В настоящее время эскроу-счета, почти не применяются в полном объеме своих возможностей. Пока только для проведения сделок по продаже недвижимости, или сдаче имущества в аренду. При этом в своем большинстве такие сделки проводятся с расчетами наличными, а поэтому счета далеко не так популярны, как ячейки, или банковские сейфы. Это обусловлено спецификой нашего рынка и налоговой системы. Люди не хотят платить налоги, а единственный способ не показать доход, это провести расчет наличными.

Сделка по купле-продаже имущества


В этом случае залоговый депозит открывается на сумму наличных превышающих официальную часть по договору. Специфика «серой» схемы проведения сделки, требует максимальной безопасности. Возникает проблема - в какой момент покупатель может отдать деньги, рискуя не получить имущество. С другой стороны покупатель не хочет заканчивать процедуру передачи права владения, не имея гарантий оплаты.
Тогда на выручку приходит залоговый депозит. Обе стороны открывают счет, или депонируют ячейку, и покупатель кладет в нее необходимую для расчета сумму. В присутствии банковского служащего, продавец пересчитывает сумму и ячейка закрывается. Договор депозита с условиями, который они подписывают, предусматривает доступ каждой из сторон, в течение определенного срока.
Продавец может получить доступ к ячейке, после предъявления копии выписки из Росреестра о регистрации договора купли продажи и присвоении реестрового номера на имущество, которое перешло в собственность покупателя.
Покупатель, может получить доступ по окончании срока депозита, если в течение этого времени не были внесены изменения с согласия обеих сторон.

Сделка по сдаче имущества в аренду


И в этом случае применяется подобный тип залога. Его цель, это гарантия сохранности имущества отданного в эксплуатацию. Используется  такой же залоговый депозит с точно такой же техникой открытия, только условия доступа другие. Обычно в основе лежит Акт приемки имущества по описи. Имущество может быть любым.
Квартира, дом, машина, производственное или торговое помещение, которые предназначены для сдачи в аренду, скрупулезно осматривается обеими сторонами в присутствии своих юристов и составляется опись всего имущества, и его технического состояния. В договоре аренды обязательно присутствует пункт, по которому он не действителен без Акта приемки и полной описи с описанием его состояния. Отдельный пункт предусматривает, что с целью гарантированно бережного отношения к арендованному имуществу, Арендатор вносит в залоговый депозит сумму, которая перейдет в собственность арендодателя, если он нарушит условия эксплуатации и расчетов.
Получить свой депозит он может по окончанию срока договора и после предъявления акта – передачи имущества по описи в состоянии не худшем, чем в момент подписания договора аренды.

Эффективность подобной схемы


Сама по себе система достаточно надежна и не требует усовершенствования или доводки. Все срывы и неприятности. Которые возникают в практике. Обычно связаны с неграмотностью  сторон сделок. При процедуре купли продажи, часто не правильно пишут условия доступа для продавца, заменяя выписку из реестра договором купли-продажи. продавец получает деньги и не отдает договор для регистрации в Росреестр. Сделка не завершена и юридического права владения покупатель не получил.
Еще более худшее положение при аренде. В большинстве случаев арендодатель, старается найти лазейку, для того, что бы арендатор не получил свой страховый взнос обратно. Ищут любые нарушения позволяющие указать в описи, что имущество было повреждено. Не редки случаи, когда в ходе эксплуатации арендатор просит арендодателя перенести срок оплаты по причине финансовых затруднений. Письменное уведомление с таким содержанием, уже является нарушением условий договора, по формальному признаку, поскольку по его результатам не были изменены условия договора и только дана временная отсрочка. Причем в устном виде.
 Часто собственник требует задаток, за месяц, или три  вперед, как страховку платежеспособности съемщика. Надо обязательно уточнять назначение такого авансового платежа. Часто люди, не зная правил процедуры, отдают деньги владельцу, как залоговый депозит, и продолжают платить аренду, как положено. И только по окончании срока узнают, что это был просто задаток и никто его не вернет.
Чаще всего, это касается частных квартир. Обычные люди, которые снимают квартиру, далеко не всегда знакомы с процедурой описи имущества и правил описания его состояния. Это и становится ловушкой для неопытных съемщиков. Достаточно мелкого замечания сделанного в письменной форме, при описи в момент возврата недвижимости, чтобы формально банк признал право арендодателя на залоговый депозит.
У нас очень слабо развит институт юридического сопровождения. Именно поэтому вопросы тира, что такое залоговый депозит, или страховый взнос, пестрят в Интернете.
В развитых странах в этом нет необходимости. Любая сделка, а особенно связанная с имуществом, обязательно сопровождается юристами с обеих сторон. Эта традиция исключает любые случайности, или простую невнимательность сторон в сделке.
А такой залоговый депозит, или Эскроу-счет не более, чем гарантирующие инструменты, но ведь ими надо уметь пользоваться!